随着人口向城市群、都市圈流入，租房已成为新市民、青年人解决住房需求的主要方式。“十四五”规划纲要提出，有力有序扩大城市租赁住房供给，完善长租房政策。2022年中央经济工作会议进一步指出，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。2023年2月24日，人民银行、银保监会起草《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》提出，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。本期特邀专家围绕相关问题进行研讨。

　　主持人 本报理论部主任、研究员 徐向梅

　　住房需求呈现新特点

　　主持人：我国住房市场整体需求如何？为何强调发展长租房市场？相较传统租赁住房，长租房有何不同？

　　邓郁松（国务院发展研究中心市场经济研究所副所长）：自1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，我国住房市场快速发展，城镇居民居住条件显著改善。2020年我国城市家庭人均居住面积为36.52平方米，总体解决住房短缺问题。随着人口总量、结构和流动趋势变化，住房需求开始呈现新的特点。

　　一是购房需求结构呈现首次置业需求放缓、改善型需求持续上升、投资投机性需求明显减少的新格局。根据我国人口数据推算，预计2025年处于20岁至34岁年龄段人口总数将比2020年减少约5200万，处于35岁至64岁年龄段人口总数将持续上升。人口结构的变化预示着首次置业需求总体呈放缓趋势，改善型需求将持续提升。随着“房住不炒”理念不断深入和住房市场形势变化，投资投机性需求已明显减少。

　　二是人口净流入的大城市住房需求更为旺盛，特别是租赁需求值得重视。2022年我国城镇化率达65.22%，虽然城镇化率快速提高，但人口流动并不均衡，更多流向珠三角、长三角等经济发达地区的大城市。相较2010年第六次全国人口普查，抖客网，2020年深圳、广州、杭州等城市常住人口净流入量较大，其中深圳增加了713.65万人。而同一省份，人口也主要流向经济更发达的省会城市或经济中心城市。由于青年人倾向经济发达的大城市，导致人口净流入城市的住房需求特别是租赁需求更加旺盛。

　　三是高品质住房需求持续提升。我国已转向高质量发展阶段，在总体解决住房短缺问题后，人们对居住的要求从“有没有”转向“好不好”，高品质住房需求提升，住房市场的发展需要适时从满足首次置业为主向构建可持续的住房阶梯、更好满足居民全生命周期的住房需求转变。

　　目前我国住房总量并不短缺，但结构性矛盾较为突出。特别是以一线城市为代表的部分热点城市人口净流入量较大，但正规住房供给不足，符合新市民、青年人等群体需求的租赁住房有限、租金水平较高等问题仍然突出。首先，发展长租房市场有助于优化租赁住房供给结构，通过盘活存量、改建等方式增加租赁住房供应，缓解热点城市住房供需矛盾。长租房供应主要集中在城市中心城区和就业人口较为集中的区域，这将极大改善租赁住房供需的区域结构错配问题，更好实现职住平衡。同时，长租房主要面向新市民、青年人等群体，在户型设计、品质和租金水平等方面会更重视满足这部分群体需求，有利于解决租赁住房不足问题。

　　其次，新市民、青年人等群体收入水平相对较低，大多选择居住在租金便宜但品质相对较差的城中村和老旧小区。发展长租房市场，加快培育有实力、规模化的住房租赁企业，鼓励其通过盘活存量、改建等方式提升租赁住房品质，将提高市场上品质高且租金合理的租赁住房有效供给。

　　再次，从国际上看，提供租赁住房的主要群体是个人，但机构化租赁是成熟住房租赁市场的重要组成部分，在提升品质、改进服务等方面将发挥良好示范作用。据统计，2020年我国开展经营的规模化企业约2000家，提供约300万套租赁住房，在市场化租赁住房中占比6%左右，低于美、日等发达国家平均水平，专业化运营管理服务不足。发展长租房市场，通过运营主体租赁服务专业化，将大大提升租房者居住体验。

　　从运营主体看，长租房由机构持有或托管运营，可提供的租赁周期相较个人更长，也更为稳定，有利于提升租住人群的安定感。特别是现阶段，新市民、青年人等群体在选择租房时，对提供休闲、社交等服务的生活社区需求不断提高，机构化运营的长租房可以更好满足这类精细化需求。

　　从产品特点看，长租房主要面向以青年人为主体的租赁群体，在户型设计等方面更加重视满足功能、品质、价格兼顾等需求，从而与传统商品住房、城中村住房、单位提供的单身宿舍等存在明显差异。如目前一些市场化运营的长租公寓提供的租赁住房，单套面积20平方米左右，虽然使用面积小于传统一居室住房，但功能却可以较好满足青年人在特定阶段有品质、价格可承受的租住需求。

　　从区位特点看，由于长租房主要面向新市民、青年人，主要解决职住不平衡等问题，运营主体一般选择青年人就业较为集中或交通便利的区域寻找合适的物业进行改造，因此长租房的分布不会像商品住房那样点多面广。

　　从租客特征看，以新市民、青年人为主的租客在特定长租房实际居住时间并不长。从对部分长租公寓调研情况看，青年人平均租赁时间只有6至9个月，这与其更换工作相对频繁以及随年龄增长成家、租赁或购买新房方面的需求相一致。

　　总的来看，发展长租房有助于补齐住房市场中符合新市民、青年人等群体需求的租赁住房供给不足短板，改善这部分群体的居住体验，逐步构建更好满足居民全生命周期需求的住房阶梯。

　　长租房市场发展现状与趋势

　　主持人：我国长租房市场发展情况如何？

　　严荣（上海市房地产科学研究院院长）：长租房是长期用于租赁的住房，是住房租赁市场的重要组成部分。推进长租房市场发展，是解决好大城市住房突出问题的重要举措，既有利于拓宽住房供应渠道，解决新市民、青年人等群体住房问题，也有利于扩大居民住房租赁消费，分流购房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

　　近年来，我国长租房市场发展取得了长足进步。一是政策支持力度不断加强。党中央高度重视长租房市场发展，多次强调加快完善长租房政策。相关部门按照因城施策和循序渐进等原则，聚焦我国住房租赁市场发展面临的突出问题，先后推进若干项重要试点工作，如选取一些人口净流入、租赁需求旺盛的大中城市开展住房租赁市场试点，推进利用集体建设用地建设租赁住房试点等，积累了很多宝贵经验。同时，各级政府陆续出台了一系列支持政策，涉及土地、金融、财税、审批等方面，有效破除长租房发展面临的瓶颈，形成多主体投资、多渠道供应的发展态势。

　　二是市场发展更加稳健。随着新型城镇化进程持续推进，我国2亿多新市民、青年人中，约70%租房居住，并且有一定规模的人群希望能保持长期稳定的租赁关系。尽管当前市场租赁住房仍以个人散租为主，但在需求驱动下，住房租赁企业运营的租期较长且稳定的房源占比不断提高。例如，在上海等大城市，住房租赁企业持有或运营的房源规模不断增加，市场渗透率由几年前不足5%逐步提高至当前10%左右，如果算上保障性租赁住房，该比例还会更高。在市场规模有序扩张的同时，长租房市场秩序更加规范。受政府部门严格监管和市场良性竞争等因素影响，一些从事“长收短付”“高进低出”经营的企业陆续被淘汰，同时不少提供优质产品和服务的企业日益凸显市场竞争优势。其中，有些企业已成长为行业标杆，不仅市场占有率显著提高，而且通过规范的经营模式推动行业健康发展。